Ипотечное кредитование загородной недвижимости
Все больше кредитно-финансовых учреждений, окромя жилья в новостройках включают в круг своих интересов недвижимость, расположенную за городской чертой. Пока получение загородных зданий по ипотеке не стало глобальным явлением. Эти сделки составляют, грубо, десятую долю общего габарита ипотечного рынка.
Еще не сложилась практика оценки земли, а соблюдение законодательных требований по залогу участков часто сопряжено с длительной и сложной процедурой их перевода из одной категории в другую. Однако обстановка складывается таким образом, что рыночные законы приобретают большую власть, чем юридические. Пригородное жилье по американскому образцу стало очередной навязчивой идеей в столичной среде и, как водится, эту идею с той или другой степенью активности подцепили и в регионах.
Загородный дом превращается из атрибута красивого существования высшего света в доступное приобретение для обычных людей. Но только самые обеспеченные способны раздобыть требуемые $200-400 тыс.
Всем остальным доводится хватать банковский кредит, как и заведено в той самой Америке, чей образец оказался настолько заразительным. В загородном сегменте рынка ипотечного кредитования численность сделок по сравнению с прошлым годом выросла вдвое. Процентные ставки по кредитам на покупку загородного дома на вторичном рынке начинаются от 10,5% в баксах США и от 11,5% в рублях. Первоначальный взнос, как правило, равняется не менее 20% цене приобретаемой недвижимости, хотя не уникальность и 30 40%.
Впрочем, есть банки, которым довольно 10% (КИТ-Финанс и Номос-банк). Райффайзенбанк выдаст кредит под 14,5%, а Национальная ипотечная группа под 15% стоимости дома. Стандартный срок кредитования - до 15 лет, но реально откопать и программу с больше длительным периодом рассрочки 20 или 25 лет. Необходимость кредитования строящихся объектов загородной недвижимости породила несколько опосредованных залоговых схем: в качестве обеспечения выступает земельный участок или имеющаяся в имущества получателя кредита недвижимость.
С начала этого года благодаря программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позволившей кредитно-банковским учреждениям выдавать кредиты под залог "чистого" земельного участка, увеличилось число банков, предоставляющих похожие кредиты".
При этом АИЖК предъявляет достаточно жесткие требования: первоначальный взнос не менее 30% стоимости приобретения. При этом ставка будет в среднем на 2 3% выше, чем процентам по кредиту на приобретение вторичного жилья. Зато при оформлении в залог почвы удастся сэкономить на страховке.
В случае с ипотекой дома или квартиры на практике в каждом кредитно-финансовом учреждении обязательны страхование бытия заемщика, титула и возможного ущерба, тогда как концевой наружность страхования для земельного участка не практикуется.
Еще один метод минимизировать риски содержится в том, что кредитно-банковские учреждения выдают кредиты на приобретение строящейся недвижимости в поселках, возведение которых финансирует сам банк. В этом случае риск недостроя минимален, а банк уверен в "прозрачности" застройщика. Иной раз застройщики заключают ипотечные партнерские соглашения на близкие коттеджные населенные пункты безотлагательно с несколькими банками - дабы обрести больше каналов сбыта.
Покупатели при этом получают хотя и ограниченный, но все же список условий кредитования на облюбованное жилье. Ставки по кредиту в рамках партнерских программ зачастую ниже, чем по стандартным залоговым схемам. Кредиторы заинтересованы в быстрой реализации домов, так как за счет клиентов обеспечивается возврат инвестированных в сооружение средств. Банки предоставляют и другие льготы: снижают габарит первоначального взноса, отменяют комиссии. Заявки также рассматриваются быстрее, чем при оформлении кредита на "посторонние" дома.
Сейчас ипотечные программы предлагают несколько десятков населенных пунктов эконом-, бизнес- и премиум-класса. Сбербанк готов выдать кредиты на приобретение домов в населенном пункте "Европа", а вкупе с РосЕвроБанком на "Маренкино-2", "Сосновый бор", "Залесье". Казалось бы, кредитно-финансовым учреждениям проще кредитовать покупку строящихся коттеджей, чем городских квартир.
Для рынка загородной недвижимости практически никто не использует закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве. Чаще всего клиент возводимой загородной недвижимости заключает контракт купли продажи земли участка и договор строительного подряда.
Затем имущество на участок станет основанием для регистрации права собственности клиента на готовый дом". Но обрести дом на первичном рынке сложнее, чем квартиру. Дело в том, что кредитно-финансовые учреждения не питают доверие к застройщикам, которые весьма часто не полностью оговаривают условия продажи недвижимости.
Информационным поводом для создания данного поста послужила страница
