Ипотека загородных объектов недвижимости : наблюдения 2007 года
Объектом дорогой подмосковной ипотеки сейчас чаще всего выступают земельные участки в перспективных местах или же готовые дома, так как у них самые высокие доходность и ликвидность. Впрочем, несмотря на общее увеличение ипотечных сделок в 3 раза, их доля в общем объеме сделок по приобретению элитного загородного жилья составляет в 2007 году не более 30-40 процентов.
Сравнивать подмосковный рынок ипотеки с американским либо европейским смысла нет. Восточно-европейский рынок, в свою очередь, совершенно несравним с рынком американским, на котором не менее 80 процентов покупок осуществляется по ипотеке.
Конечно, покуда обеспеченные покупатели больше приобретают дорогое загородное жилье за "живые деньги". Но обстановка меняется на глазах. В любом случае толковать о том, что как раз влечение покупателей уплачивать наличными тормозит формирование загородной ипотеки, неправильно.
Больше всего ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются инвесторы. Именно эта когорта нередко приобретает загородную недвижимость в кредит. В связи с тем что процент по кредиту сравнительно невысокий, инвесторам удается получить прибыль за счет роста цен на рынке загородной недвижимости.
Ипотеку берут хозяева собственного бизнеса, а кроме того, топ-менеджеры западных компаний. Все больше обеспеченных людей, заинтересованных в приобретении элитной недвижимости, обращаются в банки за кредитованием.
Учитывая низкие ставки кредитования и рентабельность бизнеса, оказывается выгоднее пользоваться кредитными средствами для инвестиций, нежели изымать средства из оборота. Услугой ипотечного кредитования активно пользуются ведущие менеджеры компаний. У них официальная "белая" зарплата, и в эдакой ситуации приобретать жилье по ипотечной системе крайне удобно.
Раньше формирование цен на землю, оценка земли, тенденция роста цены, в особенности по элитным строениям, с точки зрения рынка якобы неоправданная, наводили банкиров на не самые лучшие мысли и, по сути, снижали предложение на рынке ипотечных программ кредитования загородной недвижимости. Сейчас соответствующие методики разработаны, и с оценкой ликвидности земли стало куда проще.
Недоверию банков ранее способствовали и невысокий спрос, сомнительная легитимность правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости.
Страховые компании отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков, а банки, соответственно, не рискуют принимать в залог такие объекты. Но сейчас ситуация на рынке загородной ипотеки меняется. Растет спрос на загородные дома, и к тому же появляются банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются в том числе и на ипотеке загородного жилья.
Ныне банки заметно лояльны к "дорогим ипотечникам" на загородном рынке, а численность покупателей (не в пример количеству продавцов) растет довольно быстро. Сейчас банки могут выдать кредит до 80-90 процентов от стоимости дома.
Они, более того, могут прикрыть глаза на некоторые формальности оформления сделки, так как предметом залога оказывается сильно ликвидное жилье, которое стабильно растет в цене. Ликвидность загородной недвижимости больше не ставится банками под сомнение. Исключениями являются только земельные участки без строений.
В каких-то банках ставка зависит от срока кредитования, в некоторых от типа подтверждения дохода, а кто-то из банков предлагает программы, в которых ставка кредита может зависить и от обоих этих факторов.
По материалам
В России не повторится американский кризис ипотечного кредитования
Принципы ипотечного кредитования в России кардинально отличаются от американских. Здесь, по сути, нет сегмента sub-prime, и банки, которые считают возможным выдачу кредитов "серым" заемщикам, проводят весьма серьезную проверку информации о своих дебиторах. При этом многие банки, выдающие ипотечные кредиты без первого взноса, закрывают количество риска более высокими процентами по кредиту и разными побочными сборами.
Конечно, банки могут и перестраховываться, в частности повышать прозрачность своих портфелей и ориентироваться на дебиторов с приемлемым уровнем "белой зарплаты", но при всем при том ипотечный сегмент не пострадает, и реально ставки вряд ли будут повышены.
Аналитики сейчас сходятся во мнении, что кредитные ставки повышаться не будут, так как нет никаких оснований полагать, что в России может повториться тот кризис, что произошел в секторе sub-prime в США.
В целом на российском рынке кредитования покупок недвижимости не намечается никакого кризиса. Незначительно распространена практика перекредитования, а ещё присутствуют фиксированные процентные ставки, которые не будут повышены для заемщиков, уже имеющих кредиты.
Максимум, что может случиться, - это то, что в случае возникновения определенных затруднений в части привлечения ресурсов банки могут отсрочить свои планы по снижению ставок на 2-3 месяца. Кризис в сегменте ипотечного кредитования в США не скажется на ценах на российском рынке недвижимости хотя бы потому что спрос здесь по-прежнему существенно превышает предложение, и в обозримом будущем эта обстановка сильно не изменится.
С иной стороны, эксперты не исключают, что рецессия в американской экономике может сказаться на снижении цен на нефть, и в результате этого поток валюты, который поступает в российскую экономику, может немного уменьшиться, тогда как значительная доля от нефтяных денег идет как раз в жилье. Но нет никаких оснований полагать, что спрос на недвижимость упадет. Дело в том, что русский рынок недвижимости стопроцентно не интегрирован в мировую систему, более того - глобального рынка жилья не существует.
Поэтому каждый кризис, который происходит на мировых рынках, никак не влияет на цены жилья в России.
По материалам
Банковские услуги станут более разнообразными
Руководство России одобрило расширение спектра банковских услуг. Модификации, которые будут внесены в статью 22 закона О банках и банковской деятельности, расширяют виды банковского обслуживания клиентов. Так, банки получат право образовывать внутренние структурные подразделения за пределами места нахождения самой кредитной организации или ее филиала в формах и порядке, установленных нормативными актами Центробанка РФ. В законопроекте указывается, что полномочия таких подразделений в части состава проводимых ими банковских операций будут устанавливаться нормативными актами ЦБ РФ.
Сейчас филиалы по решению кредитной организации могут оказывать частично или все банковские услуги, право на которые имеет сама кредитная организация по лицензии Центробанка.
Принятие данного законопроекта повысит доступность банковских услуг для населения, малого и среднего бизнеса, а кроме того, позволит более свободно развивать банковские сети в регионах России. Источник:
По материалам
