Кредитование покупки жилья в новостройке
Большинство российских банков весьма неохотно выдают кредиты на покупку ещё не построенных квартир.
Далеко не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке в незавершенной стадии строительства,- считает вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович. По данным Национальной ипотечной компании, доля кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, равняется приблизительно 20 процентов от общего числа, а оставшиеся 80 процентов приходятся на кредиты для покупки жилья на вторичном рынке.
По словам директора департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексея Дороша, данные цифры и того меньше - около 10 процентов, притом что устойчивый спрос в этом сегменте сохраняется. Думаем, что на самом деле спрос выше, но не все клиенты обращаются в банк, видя, что витрина квартир в новостройках невелика. По нашему мнению, до 30 процентов клиентов, покупающих квартиры в типовых панельных домах, с удовольствием приобрели бы жилье в новостройке, размышляет эксперт.
Основные причины нелюбви. Во-первых, при покупке квартиры в новостройке залогом является не сама недвижимость, а гипотетические права на нее. Квартира, которую заемщик покупает в кредит, если она уже есть, оказывается в залоге у банка до момента полного погашения задолженности. Риски банка в этом случае меньше, чем если он выдает кредит на новостройку, в особенности на нулевой стадии,- говорит Алла Цытович.
Но, по ее словам, это препятствие не возбраняется обойти, если у заемщика уже есть одна квартира в собственности. Так называемая ломбардная ипотека позволяет заемщику заполучить под залог собственной квартиры кредит и обзавестись аккурат тем, что ему требуется. Такие программы предлагают многие российские банки, но они, естественно, не распространяются на тех, у кого собственного жилья нет. А, как показывают опросы, таких покупателей большинство.
Во-вторых, банки беспокоятся о чистоте юридических отношений покупателя квартиры и застройщика. Основным препятствием, мешающим свободному развитию ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, является нежелание застройщиков придерживаться закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости.
По сути, закон, призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, не действует,- говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. В-третьих, большую проблему для кредитных учреждений создает несоблюдение строителями сроков выполнения работ.
Сроки не позволяют тем банкам, которые хотели бы заниматься этим направлением, стандартно проводить финансовую деятельность. Не обладающие бездонным карманом ипотечные банки зависят от продажи закладных и их секьюритизации. Пока квартира строится и оформляется в собственность, рефинансировать выданный на ее покупку кредит невозможно,- объясняет Павел Комолов.
С этой точкой зрения соглашается и Алексей Дорош. По его словам, до момента регистрации права собственности и, соответственно, регистрации закладной у банка отсутствует обеспечение и вероятность рефинансирования кредита.
В-пятых, развитию ипотечного кредитования, по мнению экспертов, мешает общее положение дел на российском рынке недвижимости, где за последние два года недорогая квартира в новостройке стала большущей редкостью. Расслоение на рынке недвижимости стало весьма сильным, так как целевой сегмент многих банков, ориентированных на вторичный рынок Москвы, ушел с рынка. Купить квартиру в Москве среднестатистическая московская семейство ныне не может,- подводит печальный итог Павел Комолов.
Более того, по словам Аллы Цытович, объемы введения новостроек в строй покуда оставляют жаждать лучшего. Но, несмотря на все перечисленные причины, было бы ошибочным думать, что банки окончательно не работают на первичном рынке.
Тем более что в каждом кредитном учреждении установленный процент кредитов все-таки направлен на покупки в новостройках. Эта доля обеспечивается договоренностями банков с конкретными застройщиками или дружественными инвесторами.
По материалам
