Ипотечное кедитование в России, как известно, трудится по образцу американской схемы. Однако есть у нас одна особенность, на практике не имеющая аналога в других странах. Это кредитование строящегося жилья. Западная практика допускает получение только готовых зданий и квартир, ибо вложения на периоде возведения просто невыгодны "их" стоимости на недвижимость не растут с эдакий скоростью. В нашей державе дефицит жилплощади в сочетании с неудовлетворенной надобностью застройщиков в капиталах породили этот синтетический банковский продукт.

Кредитование покупки жилья в новостройках имеет родные положительные стороны в частности, разнообразит отбор для покупателей. С иной стороны, кредитование подобного рода имеет ограничения, из-за которых кредитополучателю скорее всего придется выбирать: либо он соглашается на не очень выгодные условия - дабы всё-таки получить нужную квартиру, либо получает кредит на приемлемых условиях, но в выборе вариантов жилья будет ограничен. Чтобы понять, отчего так получается, надобно разобраться, чем отличается получение жилья в кредит на первичном рынке от аналогичной технологии со "вторичкой".

Суть любого ипотечного продукта содержится в обеспечении кредита той или другой недвижимостью. Если речь идет о строящемся жилье, понятно, что служить залогом оно не может, потому как до окончания сооружения воспрещено оформить право имущества на него.

В таких случаях на первых порах имеется только право требования этой собственности, что, как говорится, две большие разницы. Но кредитно-финансовые учреждения нашли выход. Некоторые кредиторы готовы забирать в залог не только недвижимое, но и любое другое дорогостоящее имущество. После того как возведение завершится и квартирка или дом станут достоянием покупателя, банк переоформляет залог уже на предмет кредитования.

Как вариант применяется обеспечение в виде поручительства юридического или физического лица. Наиболее лояльные к заемщикам ипотечные кредитно-банковские учреждения готовы устроиться без физического залога и поручительства. Им достаточно и такого обеспечения, как право требования на строящееся жилье.

Но до момента официальной регистрации права собственности получателю кредита доводится компенсировать увеличенный риск банка, выплачивая за кредит на 3 5% больше, чем составляют ставки на "вторичке".

Появляется все больше примеров партнерства застройщиков и банков, - те, что выдают кредиты физическим лицам целевым образом: Заемщик выступает как соинвестор, заключая контракт долевого участия в возведении с девелопером, которого данный банк аккредитовал.

Если объект реализуется с помощью схемы, в основе которой лежит закон 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года, то застройщик привлекает капиталы физического лица на основании контракта инвестирования объекта недвижимости. Заемщик предоставляет в банк план договора инвестирования уступки прав (заемщик правообладатель).

Если условия договора соответствуют требованиям банка, оформляется кредитный договор". Заемщик подписывает договор инвестирования и договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность. Как в каждый ипотечной сделке, оплачивается договор страхования бытия и утраты трудоспособности заемщика.

Вторая методика базируется на положениях закона 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. В этом случае кредитополучатель заключает договор участия в долевом строительстве, - тот, что подлежит обязательной государственной регистрации. Далее действует тот же порядок, что и в первой схеме".

Такая партнерская схема, пожалуй, самый-самый выгодный вариант ипотеки для новостройки. Во-первых, не нужны никакие прибавочные залоги и поручители довольно имеющегося права требования на жилье. Раз дом возводит "своя" компания, банк уже не опасается недостроя, двойных продаж и прочих неприятностей, из-за которых в случае неплатежа по кредиту он лишится своих денег.

Обычное дело, когда банк сам финансирует сооружение дома. В конечном счете тандем банка и застройщика гарантирует заемщику дольщику, что он свою квартиру получит, никаких неприятных сюрпризов не случится. Иногда и ставки по таким кредитам только незначительно выше средних ипотечных процентов по рынку.

Понятно, что банки, работающие на первичном рынке, выбирают для аккредитации только самых благонадежных застройщиков, оттого что в случае каких-либо проблемных задач со сооружением банки рискуют своими деньгами, и немалыми. Застройщик и в деле должен быть проверен, и репутацией блистать. Приобретение жилья в кредит у застройщика, аккредитованного банком, наименее рискованно для покупателя.

Когда в роли обеспечения выступает залог прав требования на покупаемую квартиру, банки скрупулезно анализируют не только разрешительную документацию, но и финансовое состояние компании, чтобы удостовериться, что риск недостроя минимален. В зависимости от результатов ревизии условия кредитования на покупку квартиры в доме конкретного застройщика меняются например, снижаются процентные ставки или габарит комиссий.

Информационным поводом для создания данного поста послужила страница http://credits.ru/articles/5571/

Финал октября был ознаменован для Укрсоцбанка продажей 5-летних облигаций на 70 млн гривен, став чемпионом по объему одного займа на внутреннем рынке Украины. Всего заявок на облигации было подано насумму 2,3 млрд гривен, что позволило банку снизить годовую доходность с 2 до 0,37 %. Интерес к долгам одного из самых крупных украинских кредитно-финансовых учреждений раньше всего проявили иностранные инвесторы, которых закупать гривневые облигации побуждают затишье на мировом долговом рынке и ожидания ревальвации украинской валюты. Это позитив мирового кризиса ликвидности для Украины, а негатив содержится в том, что возможности украинских кредитно-банковских учреждений и групп по привлечению валютных ресурсов значимо ухудшились.

ПриватБанк отозвал заявку на синдицированный кредит, объяснив сиё недоговоренностью о цене. Судя по всему, в условиях глобального подорожания денежек более того, крупнейшему отечественному финансовому учреждению не одолжили бы меньше, чем под LIBOR +, 8 процентных пункта (такие условия предложили организаторы займа год назад).

Международный ипотечный банк отстрочил запланированную секьюритизацию ипотечных активов, а Укрсоцбанк отложил до лучших времен выпуски еврооблигаций. Так же поступили многие фирмы и финучреждения из других стран. По данным банка Dresdner Kleinwort, уже к началу октября важный кризис ликвидности вынудил группы из стран СНГ отступиться от внешних займов на общую сумму не менее 2 млрд долларов.

Сейчас многие западные кредитно-финансовые учреждения на некое время приостановили или сократили родные кредитные программы, опасаясь негативного воздействия ипотечного кризиса в США на мировую экономику.

Более того, ежели до кризиса обычная ставка по синдицированным займам для украинских эмитентов составляла LIBOR + 2, процентных пункта, то сегодня она способна добиваться LIBOR + процентных пунктов.

До финала года объявления о выпуске еврооблигаций вряд ли появятся. Мировой кризис ликвидности больше всего отразился как раз на этом рынке. В серединке июля индекс EMBI+Украина (разница между доходностью украинских и американских казначейских облигаций) грубо подскочил и до второй половины сентября превышал 200 основных пунктов. Еврооблигации в текущее время наименее выгодный инструмент для украинских заемщиков.

Доходность некоторых бумаг, находящихся в обращении, подскочила с восьми до десяти-одиннадцати процентов годовых. Еврооблигации беззалоговый инструмент, а значит, они наиболее очень зависят от колебаний на денежных рынках.

Готовность инвесторов приобрести долгосрочные бумаги в первую очер6едь базируется на доверии к заемщику. Чтобы завоевать данное доверие, эмитент должен дать подтвержденный международным аудитором доклад за последние два года и рейтинг самое малое количество двух международных агентств.

Но если учесть, что кризис ликвидности начался с громких скандалов около здоровущий тройки рейтинговых агентств (Standard&Poor's, Moody's Investors Service и Fitch Ratings), неудивительно, что инвесторы засомневались в этом инструменте. Массовые продажи евробондов инвесторами автоматически понизили их цену, а следовательно, повысили доходность.

Больше всего это отразилось на фирмах с emerging markets при непогоде на международных финансовых рынках инвестиционные кредитно-банковские учреждения первым делом урезают лимиты на державы этой категории. Ставки для предприятий из этих стран в среднем повысились на четыре-пять процентных пунктов.

При этом рейтинговые агентства, - те, что ещё не оправились от обвинений в родной адрес, разрабатывают новоиспеченные методы оценки рисков ликвидности и рыночной стоимости, указывающих на возможность дефолта. Более того, задачи американских ипотечных кредиторов вылились в кризис доверия между финансовыми учреждениями.

Доступными для украинских банков и фирм остались подобные инструменты внешних заимствований, как синдицированные и двусторонние кредиты. При этом синдицированные займы охотнее выдают крупным предприятиям и финучреждениям с иностранным капиталом. Двусторонние кредиты, которые раньше считались самым простым способом выхода на внешний рынок заимствований, сейчас ещё стали прерогативой больших фирм и банков.

Так, в середке августа корпорация System Capital Management Рината Ахметова заняла у синдиката иностранных банков 4 млн баксов на четыре года под LIBOR + 2,8 п. Северного и Центрального горно-обогатительных комбинатов, входящих в состав холдинга Метинвест.

Корпорация Интерпайп Виктора Пинчука вот-вот закроет сделку по привлечению синдицированного кредита на четыре с половинкой года на 87 млн долларов под LIBOR + 2,2 п. За последние два месяца большие синдицированные кредиты на выгодных условиях привлекли УкрСиббанк, Альфа-Банк (Украина) и банк Форум. При этом в составе организаторов займа для УкрСиббанка выступил его мажоритарный акционер французский банк BNP Paribas.

Банку Форум пособлял привлекать синдицированный кредит его грядущий обладатель германский Commerzbank. Наш выход на международный рынок капитала совпал с началом ипотечного кризиса в Соединенных Штатах.

Информационным поводом для создания данного поста послужила страница http://expert.ru/printissues/ukraine/2007/43/rynok_obligaciy~

В Налоговый кодекс внесены изменения, касающиеся имущественных налоговых вычетов. Они привели к серьезным коррективам существующего механизма. Со вступлением в силу части второй Налогового кодекса (НК) продавцам и клиентам недвижимости представилась вероятность воротить немалую количество доходов. Термин "имущественный налоговый вычет" слышал на практике каждый. Однако сущность термина до сих пор является загадкой для некоторых налогоплательщиков.

Имущественный налоговый вычет - возврат части налога на барыши граждан при строительстве, покупке, продаже недвижимого имущества.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в сумме, израсходованной на новоиспеченное сооружение либо получение на территории России жилого дома или квартиры, в величине по сути дела произведенных расходов, а ещё в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в кредитно-банковских учреждениях России и фактически израсходованным им на свежое возведение либо приобретение на территории России жилого дома или квартиры.

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на приобретение следующих имущественных налоговых вычетов.

Во-первых, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом отрезке времени от продажи жилых домов, квартир, охватывая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в имущества налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.

В суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 тыс. Следует особенно отметить, что имущественный налоговый вычет не безмерный. От акцизов освобождается не больше 1 млн руб. (34 500). А сиё составляет грубо половинку цене однокомнатной квартиры в Москве в спальном районе.

Правда, это ограничение не касается процентов, - те, что выплачиваются по кредиту. 12% годовых, кредитополучатель в основополагающий год выплатит по кредиту 6 тыс. Однако ежели он воспользуется налоговой льготой, то данные 6 тыс. будут вычтены из суммы, подвергаемой налогообложению. То есть получатель кредита заплатит налоговых отчислений на 780 меньше. Это равняется тому, как если бы он взял кредит только под 10,5% годовых.

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги, установлены статьей 214.1 НК.

Имущественный налоговый вычет предоставляется только на весь предмет недвижимости.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, габарит имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Поэтому если, например, супруг и супруга приобретают квартиру в общую долевую собственность, то имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из них в соответствии с его долей собственности. Для приобретения такого вычета всякий из супругов должен представить платежные документы по факту самостоятельной оплаты своей доли в квартире.

Важно отметить, что положения статьи 220, а точнее, подпункта 1 пункта 1, не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Кроме того, в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК перечислены расходы, которые клиенты и застройщики способны подключить в сумму такого имущественного налогового вычета.

То есть, во-вторых, налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на свежеиспеченное строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в габарите фактически произведенных расходов, а кроме того в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться: расходы на разработку проектно-сметной документации; расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома) и отделке; расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться: расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме; расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Согласно НК, принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры вероятно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных возведением жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета не способен превышать 1 млн руб. Необходимое обстоятельство для получения вычета - засвидетельствовать все перечисленные расходы документально.

Информационным поводом для создания данного поста послужила страница http://ipoteka-rus.ru//5/244.html