Прирост выдачи ипотечных кредитов в Москве в 2007 году по сравнению с прошлым годом сократился эдак в семь раз.

Ежели во втором квартале 2006 года по сравнению с первым кварталом был отмечен двукратный прирост выдачи займов на получение недвижимости, то в третьем квартале уже 70 процентов, и так дальше по нисходящей.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования наблюдается стагнация: из месяца в месяц не растет количество выданных кредитов. Некоторые банки, работающие в Москве, либо вышли с дистанции и на какое-то время приостановили выдачу займов, либо сократили количество ипотечных программ - с начала нынешнего года, грубо, на 10 процентов".

Связано это в первую очередь с кризисом, постигшим американскую банковскую сферу ещё летом этого года и от которого она еще не смогла оправиться. Может появиться вопрос: при чем тут Америка с ее кризисом? Дело в том, что многие российские кредитно-банковские учреждения созданы при участии иностранного капитала и используют его при финансовых операциях. И, как правило, аккурат америкосские инвесторы дают им деньги.

Но из-за невозвратов кредитов в Америке, выданных частным заемщикам, позже чего собственно и начался кризис ликвидности, американские партнеры российских кредитно-финансовых учреждений сами оказались на мели. Соответственно, и российские банкиры сегодня сидят без свободной наличности.

Это экономическая составляющая, влияющая на столичный ипотечный рынок. Но есть и вторая, не менее важная край - цены на квартиры, - те, что ну никак не хотят "замирать" (на 1-2 процента в месяц, но продолжают повышаться).

Даже получив кредит, люди порой не успевают им воспользоваться. Пока они смотрят варианты, квартиры дорожают. Можно сказать, практически на глазах. Собственные же накопленные средства при этом не увеличиваются. Столичный рынок недвижимости, как и прежде, испытывает острый дефицит.

Что касается вторичного жилья, то только кажется, что риелторские базы переполнены. Если же анализировать, то получится, что реальных и больше или менее доступных по стоимости версий - единицы. Очень полно альтернативных сделок, которые способны влечься годами. То есть квартирка номинально продается и числится в базах как определенный вариант, но на самом деле в ней живут люди и готовы сбыть ее только при определенных условиях - если найдут себе более выгодный вариант.

Много прямо завышенных в цене квартир. Их обладатели никуда не спешат - найдется "простак", - тот, что купит у них не стоящий того "товар" - они будут только счастливы". Слова аналитика подтверждает и ситуация, в которой оказалась журналист "РГ". В начале осени она с мужем взяла ипотечный кредит в одном из кредитно-банковских учреждений в величине 110 тысяч долларов. В течение практически трех месяцев молодожены не могут им воспользоваться.

Все рассмотренные ими версии - данное обстоятельство либо сложные альтернативы, либо не соответственные заявленной цене. При показе жилплощади хозяева или риелторы поднимают цена на 10-20 тысяч долларов. На рынке новостроек также не так все просто. В Москве каждый год сдается в эксплуатацию более 5 млн квадратных метров жилья. Однако лишь 50 процентов из этого размера поступает в продажу.

Половина идет на реализацию различных социальных программ. К тому же если прежде сооружали в основном панельное жилье небольшого метража, то сейчас монолит-кирпич. Квартиры в монолитных зданиях намного больше по метражу. Но из-за этого количество предложений меньше - на глаз в 1,5 раза". Отпугивает потенциальных приобретателей недвижимости и неуверенность в собственных финансовых возможностях.

Ведь с учетом высоких цен на недвижимость и кредит должен быть солидным. Минимальная цена, за которую в текущий момент возможно обзавестись стандартную однокомнатную квартиру в столице, - 150 тысяч долларов. Даже если у человечка есть 20 процентов от стоимости жилья, то есть примерно 30 тысяч, то кредит должен собирать не менее 130 тысяч долларов.

Надо не впритык денежек иметь, а учитывать, что придется уплатить страховку, могут предстать другие траты. При таком кредите ежемесячные выплаты с учетом процентов могут собрать более 1,5 тысячи долларов. Зарплата при этом должна быть в два раза больше. Многие сомневаются, что могут длительное время получать подобные деньги. В итоге нынче только 20 процентов сделок в столице совершается с использованием ипотеки.

Во всем мире люди приобретают дорогостоящие товары только в кредит. В России и ее столице образ существования "все в кредит" еще только формируется.

Информационным поводом для создания данного поста послужила страница http://rg.ru/2007/12/11/ipoteka.html

Как знать - наверное, для кого-то сиё станет открытием, но состоятельная часть общества берёт в задолженность чаще и больше, чем малоимущая часть населения. Многие из богатых людей перезанимают постоянно. Работники специальных банковских подразделений по взаимодействию с особенно важными персонами могли бы поведать массу интересного на эту тему. Но в этих подразделениях банковскую секрет хранят строже, чем государственные секреты.

Нынешние миллионеры не гнушаются брать кредит на драгоценности, уникальные предметы искусства, авиалайнеры или суда. Правда, старые манеры в сочетании с новыми принципами другой раз порождают и смешные ситуации. Работники известного автосалона были шокированы поведением некоего покупателя, приобретающего внедорожник за $100 тыс. по схеме: $70 тыс. наличными, а оставшиеся $30 тыс. - в рассрочку на пять лет.

Разговоры о VIP-ипотеке активизировались примерно год назад, когда спецы посчитали, что спрос на подобную услугу начинает расти. И в то же время клерки ипотечных подразделений не совсем верно представляют, что сиё за зверюга такой. К примеру, в одном нефтяном кредитно-финансовом учреждении в наши дни пренебрежительно говорят, что истинно богатые люди в ипотеке не нуждаются.

Действительно, солидная доля клиентов элитной недвижимости относится к такому способу расплачиваться за жилье скептически. Это менталитет тех, кто сколотил состояние ещё в начале 1990-х, причем зачастую не самым законным способом. Для них ипотечный кредит представляется в виде пугающего процесса сбора справок о доходах и имеющейся собственности.

Но сей облик банковских услуг специалисты все чаще называют в составе свежих векторов развития ипотечного бизнеса. Практика показывает, что новоиспеченное поколение российских миллионеров не хочет существовать одним днем, а трудится на перспективу. Нижняя планка цене элитного жилплощади по разным оценкам находится на уровне $1-3 млн.

Такие суммы в тумбе не держат, их вкладывают в акции, облигации и иные доходные проекты. Успешный коммерциал приносит от 25 до 50% годовых. Какой толк изымать доход из оборота, когда ставка ипотечного кредита не превышает 14%? В последнее время элитные объекты недвижимости все чаще приобретаются за счет кредитных средств.

Немаловажно, что покупка элитной недвижимости в ипотеку вызывает значительно меньше заинтересованности со стороны налоговых и прочих служб.

В конечном результате порядок развития VIP-ипотеки в державе способен служить показателем цивилизованности и законопослушности бизнеса. С этой точки зрения Москва достаточно бесцветна. Поскольку здесь сосредоточены деньги, нажитые спекулятивным путем, у VIP-ипотеки есть шанс сделаться первым из банковским продуктов, работа с которым начнется с регионов.

А "паровозом", вероятно, станет северная столица. Там "в цене" ипотека на таунхаусы в элитном загородном районе на Приморском шоссе, где формируется нечто как бы "петербургской Рублевки". VIP-ипотека отличается от стандартных предложений подобного рода в первую очередность лимитом кредита. Большинство кредитно-финансовых учреждений считают нижней планкой $1 млн.

Основной вопросный момент в отборе заемщиков, которым банк готов дать до того важные суммы.

Зачастую кредитно-банковские учреждения не выделяют VIP-кредиты в отдельные программы, а предлагают их в рамках приват-банкинга (индивидуальное комплексное обслуживание состоятельных клиентов). Условия выдачи подобных кредитов зависят от заинтересованности банка в том, чтобы таковые лица долговременно оставались клиентами банка.

Пока данный сегмент рынка только зарождается, его доля в общем размере ипотечных сделок в стране покуда составляет около 10%. Но многие эксперты фиксируют интенсивный подъем числа сделок по VIP-ипотеке за этот год. Загородных особняков при этом приобретается малость больше, чем городских квартир - в соотношении приблизительно 55 на 45%. Впрочем, целенаправленное привлечение VIP-клиентов на практике нигде не ведется.

Некоторые кредитно-финансовые учреждения ввели весьма высокие лимиты до $20 млн, но этот шаг не столь заявка на формирование нового вида услуг, сколь ублаготворение потребностей в сфере приват-банкинга. В то же время, чтобы обрести ипотечный кредит на особых условиях, пользоваться приват-банкингом потенциальному получателю кредита не обязательно.

Информационным поводом для создания данного поста послужила страница http://credits.ru/articles/5633/

Все больше кредитно-финансовых учреждений, окромя жилья в новостройках включают в круг своих интересов недвижимость, расположенную за городской чертой. Пока получение загородных зданий по ипотеке не стало глобальным явлением. Эти сделки составляют, грубо, десятую долю общего габарита ипотечного рынка.

Еще не сложилась практика оценки земли, а соблюдение законодательных требований по залогу участков часто сопряжено с длительной и сложной процедурой их перевода из одной категории в другую. Однако обстановка складывается таким образом, что рыночные законы приобретают большую власть, чем юридические. Пригородное жилье по американскому образцу стало очередной навязчивой идеей в столичной среде и, как водится, эту идею с той или другой степенью активности подцепили и в регионах.

Загородный дом превращается из атрибута красивого существования высшего света в доступное приобретение для обычных людей. Но только самые обеспеченные способны раздобыть требуемые $200-400 тыс.

Всем остальным доводится хватать банковский кредит, как и заведено в той самой Америке, чей образец оказался настолько заразительным. В загородном сегменте рынка ипотечного кредитования численность сделок по сравнению с прошлым годом выросла вдвое. Процентные ставки по кредитам на покупку загородного дома на вторичном рынке начинаются от 10,5% в баксах США и от 11,5% в рублях. Первоначальный взнос, как правило, равняется не менее 20% цене приобретаемой недвижимости, хотя не уникальность и 30 40%.

Впрочем, есть банки, которым довольно 10% (КИТ-Финанс и Номос-банк). Райффайзенбанк выдаст кредит под 14,5%, а Национальная ипотечная группа под 15% стоимости дома. Стандартный срок кредитования - до 15 лет, но реально откопать и программу с больше длительным периодом рассрочки 20 или 25 лет. Необходимость кредитования строящихся объектов загородной недвижимости породила несколько опосредованных залоговых схем: в качестве обеспечения выступает земельный участок или имеющаяся в имущества получателя кредита недвижимость.

С начала этого года благодаря программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позволившей кредитно-банковским учреждениям выдавать кредиты под залог "чистого" земельного участка, увеличилось число банков, предоставляющих похожие кредиты".

При этом АИЖК предъявляет достаточно жесткие требования: первоначальный взнос не менее 30% стоимости приобретения. При этом ставка будет в среднем на 2 3% выше, чем процентам по кредиту на приобретение вторичного жилья. Зато при оформлении в залог почвы удастся сэкономить на страховке.

В случае с ипотекой дома или квартиры на практике в каждом кредитно-финансовом учреждении обязательны страхование бытия заемщика, титула и возможного ущерба, тогда как концевой наружность страхования для земельного участка не практикуется.

Еще один метод минимизировать риски содержится в том, что кредитно-банковские учреждения выдают кредиты на приобретение строящейся недвижимости в поселках, возведение которых финансирует сам банк. В этом случае риск недостроя минимален, а банк уверен в "прозрачности" застройщика. Иной раз застройщики заключают ипотечные партнерские соглашения на близкие коттеджные населенные пункты безотлагательно с несколькими банками - дабы обрести больше каналов сбыта.

Покупатели при этом получают хотя и ограниченный, но все же список условий кредитования на облюбованное жилье. Ставки по кредиту в рамках партнерских программ зачастую ниже, чем по стандартным залоговым схемам. Кредиторы заинтересованы в быстрой реализации домов, так как за счет клиентов обеспечивается возврат инвестированных в сооружение средств. Банки предоставляют и другие льготы: снижают габарит первоначального взноса, отменяют комиссии. Заявки также рассматриваются быстрее, чем при оформлении кредита на "посторонние" дома.

Сейчас ипотечные программы предлагают несколько десятков населенных пунктов эконом-, бизнес- и премиум-класса. Сбербанк готов выдать кредиты на приобретение домов в населенном пункте "Европа", а вкупе с РосЕвроБанком на "Маренкино-2", "Сосновый бор", "Залесье". Казалось бы, кредитно-финансовым учреждениям проще кредитовать покупку строящихся коттеджей, чем городских квартир.

Для рынка загородной недвижимости практически никто не использует закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве. Чаще всего клиент возводимой загородной недвижимости заключает контракт купли продажи земли участка и договор строительного подряда.

Затем имущество на участок станет основанием для регистрации права собственности клиента на готовый дом". Но обрести дом на первичном рынке сложнее, чем квартиру. Дело в том, что кредитно-финансовые учреждения не питают доверие к застройщикам, которые весьма часто не полностью оговаривают условия продажи недвижимости.

Информационным поводом для создания данного поста послужила страница http://credits.ru/articles/5629/